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Bauträgervertrag

Anders als bei dem gewöhnlichen Kaufvertrag ist Inhalt des Bauträgervertrages nicht nur die Übereignung als Grundstück sondern darüber hinaus auch die Verpflichtung des Verkäufers, auf diesem Grundstück ein bestimmtes Gebäude zu errichten. Der Bauträger ist folglich Verkäufer und Bauunternehmer in einem. Der Bauträgervertrag kombiniert dementsprechend Kauf- und Werkvertragsrecht. Dies führt dazu, dass der Bauträgervertrag wesentlich umfangreicher als der übliche Grundstückskaufvertrag ist. So muss unter anderem genau festgelegt werden, in welchen Raten der Käufer den Kaufpreis bezahlt, welche Gewährleistungsregelung gelten soll und nach welchen Modalitäten sich die Abnahme und Übergabe des Kaufobjektes richten soll.

Für den Käufer ist von besonderer Bedeutung, dass er sich vor Beurkundung des Kaufvertrages mit dem Kaufobjekt eingehend auseinandersetzt. Hierzu kann ein möglicherweise bereits erstelltes Musterhaus ebenso dienen wie Modelle und Prospekte. Leitfaden für die genaue Bauausführung ist jedoch die vom Bauträger erstellte Baubeschreibung und die Grundrisse, Ansichten und Schnitte der Immobilie. Diese Unterlagen werden dem Bauträgervertrag beigefügt und legen verbindlich fest, was in welcher Weise gebaut wird.

Vor der Beurkundung übersenden wir Ihnen einen ersten Entwurf des Bauträgervertrages, damit Sie sich mit den Vertragsregelungen vertraut machen können. Bei etwaigen Fragen oder Anmerkungen zum Entwurf stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Selbstverständlich wird der Bauträgervertrag im Beurkundungstermin vollständig erläutert; Fragen sind jederzeit möglich. Wegen des Umfanges des Vertragstextes empfiehlt es sich jedoch in jedem Fall, den Text vor der Beurkundung „bereits durchgearbeitet“ zu haben. Damit sichergestellt ist, dass Sie vor der Beurkundung ausreichend Gelegenheit hatten sich mit den Vertragsbestimmungen auseinander zu setzen sieht das Gesetz vor, dass zwischen dem Tage der Aushändigung des Entwurfs und der Beurkundung grundsätzlich eine Frist von zwei Wochen einzuhalten ist.

 

Schwerpunkt: Sicherung des Käufers im Bauträgervertrag

Der Gesetzgeber hat den Käufer einer Bauträgerimmobilie durch verschiedene Gesetze und Verordnungen abgesichert. Zu nennen sind vor allem

• die Makler- und Bauträgerverordnung, die den Käufer davor schützen soll, dass er Kaufpreisteile leistet, ohne einen entsprechenden Gegenwert zu erhalten, sowie
• die Vorschriften zur Inhaltskontrolle von sogenannten „allgemeinen Geschäftsbedingungen“, die den Käufer vor unangemessener Benachteiligung und überraschenden Klauseln schützen (Verbraucherschutzvorschriften).

1. Schutz durch die Makler- und Bauträgerverordnung

Der Käufer muss nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nur das bezahlen, was der Bauträger tatsächlich schon gebaut hat. Damit wird der Käufer davor geschützt, dass er Vorausleistungen erbringt, die im Falle einer Insolvenz der Bauträgers verloren wären. Nach der MaBV kann des Bauträger höchstens sieben Raten anfordern, die sich aus folgenden Einzelpositionen zusammensetzen können: 30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten, 28 % der restlichen Vertragssumme nach Fertigstellung des Rohbaus, 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, 2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen, 2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen, 7,0 % für den Fenstereinbau inkl. Verglasung, 4,2 % für den Innenputz inkl. Beiputzarbeiten, 2,1 % für den Estrich, 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, 8,4 % nach Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe, 2,1 % für die Fassadenarbeiten, 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Die Fertigstellung der einzelnen Gewerke teilt Ihnen meist der bauleitende Architekt mit. Im eigenen Interesse sollten Sie sich aber auch selbst durch einen Besuch auf der Baustelle davon überzeugen, ob die in Rechnung gestellten Gewerke tatsächlich erbaut sind.

Um sicherzustellen, dass der Käufer mit Kaufpreiszahlung lastenfreies Eigentum erwirbt, sieht die MaBV zudem vor, dass keine Kaufpreisrate gezahlt werden muss bevor: * für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, das heißt, der Eigentumserwerb grundbuchlich gesichert ist; * die Löschung der meist vom Bauträger eingetragenen Hypotheken und Grundschulden gesichert ist; * sowie etwa erforderliche sonstige Genehmigungen zum Bauträgervertrag vorliegen.

Das Vorliegen der vorgenannten Voraussetzungen überprüfen wir für Sie und teilen Ihnen schriftlich mit, wann der Kaufpreis gezahlt werden kann (sogenannte „Fälligkeitsmitteilung“). Die ebenfalls für die Fälligkeit der Kaufpreisraten erforderliche Baugenehmigung kann beim Bauträger eingesehen werden.

 

2. Schutz durch Verbraucherschutzvorschriften

Die Vorschriften zur Inhaltskontrolle von allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen den Käufer vor unangemessener Benachteiligung und überraschenden Klauseln. Im Bereich des Bauträgervertrages hat dies besondere Auswirkungen auf die Gewährleistungsregelungen. Der Bauträger kann nämlich die Gewährleistung für die von ihm erbrachten Bauleistungen zwar modifizieren aber nicht ausschließen. Der Käufer hat das nicht entziehbare Recht, Reparatur von etwaigen Mängeln zu verlangen. Bei Fehlschlagen der Reparatur kann er mindern und bei nicht unerheblichen Mängeln vom Vertrag zurücktreten. Die Verjährungsfrist ist zwingend auf 5 Jahre ab Abnahme festgelegt.

 

Checkliste

Zur Vorbereitung eines Bauträgervertrages benötigen wir die gleichen Angaben wie beim Grundstückskaufvertrag. Ferner benötigen wir die Baubeschreibung und die Baupläne.

 

Kosten

Als Träger eines öffentlichen Amtes ist jeder Notar auch bei der Gebührenfestsetzung an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden. Die Höhe der Gebühren liegt nicht in seinem Belieben. Vielmehr richten sie sich nach der Kostenordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung. Grundlage für die Gebührenberechnung ist regelmäßig der Wert des beurkundeten Rechtsgeschäfts, bei Kaufverträgen also der Kaufpreis. In der Beurkundungsgebühr sind auch die vorangehende Beratung und etwaige Änderungen des Entwurfes enthalten.

Faustregel: Die Gerichts- und Notarkosten für einen Kaufvertrag liegen bei etwa 1,5 % des Kaufpreises. Bei Kaufpreisen unter Euro 50.000,00 ist der Prozentsatz etwas höher, bei solchen über Euro 500.000,00 niedriger. Hierin sind die Beurkundung, die Bestellung einer Grundschuld zur Finanzierung des Kaufpreises sowie die zugehörigen Eintragungen im Grundbuch enthalten. Die genaue Gebührenhöhe kann nur unter Berücksichtigung des Kaufpreises, der zu erledigenden Vollzugsaufgaben (insbesondere in Abhängigkeit davon, welche Genehmigungen noch einzuholen sind) und der Höhe der Finanzierung ermittelt werden.

Bitte beachten Sie, dass dieser Betrag regelmäßig nicht in einer Rechnung angefordert wird. Sie erhalten von uns getrennte Rechnungen für die Kaufvertragsbeurkundung und die Beurkundung der Grundschuld; das Amtsgericht (Grundbuchamt) schickt Rechnungen für die Eintragung der Vormerkung, die Eintragung der Grundschuld und für den Eigentumswechsel. Die Summe dieser Rechnungen beträgt etwa 1,5% des Kaufpreises. Zusätzlich zu den Gerichts- und Notarkosten fällt bis auf wenige Ausnahmen die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % an. Gegebenenfalls sind darüber hinaus Maklergebühren zu entrichten.