Kauf oder Verkauf einer Immobilie

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt für die meisten Beteiligten allein von der finanziellen Bedeutung alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und meist zusätzlich Darlehen aufgenommen werden. Auch für den Verkäufer ist der Grundbesitz häufig der bedeutendste Gegenstand des eigenen Vermögens.

Damit Sie als Käufer oder Verkäufer bei einem solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten werden, hat der Gesetzgeber die Mitwirkung des Notars vorgesehen. So muss beispielsweise verhindert werden, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne aber die Immobilie zu erhalten. Auf der anderen Seite soll der Verkäufer seine Immobilie nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Zudem muss sichergestellt werden, dass der Käufer die Immobilie ohne Hypotheken oder Grundschulden erhält, die noch Darlehen des Verkäufers absichern.

Wir besprechen mit Ihnen Ihre Zielvorstellungen und informieren Sie gerne über die verschiedenen Regelungsmöglichkeiten insbesondere in Bezug auf die Gewährleistung, den Besitzübergang, die Übernahme etwaiger Mietverhältnisse und die Finanzierung. Wir sehen für Sie das Grundbuch ein und prüfen, ob dort Belastungen verzeichnet sind, die einer besonderen Regelung bedürfen. Abhängig davon, ob Kaufgegenstand ein Bauplatz, ein Ein- oder Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ist, nehmen wir besondere Bestimmungen in den Vertrag auf.

Ablaufplan Immobilienkauf

1. Verhandlungs- und Entwurfsphase:

In dieser Phase verhandeln Verkäufer und Käufer die Kernpunkte des Kaufvertrages, insbesondere also den Kaufpreis, aber auch darüber, ob vielleicht Inventar wie Einbauküchen, Schränke oder ähnliches mitverkauft werden, wann der Verkäufer – sofern er die Immobilie selbst bewohnt – das Objekt räumen soll, ob der übliche Grundsatz „gekauft wie gesehen“ gelten soll oder ob besondere Garantieerklärungen abgegeben werden sollen etc.

Sobald Verkäufer und Käufer sich im Wesentlichen einig geworden sind, werden Sie den Notar kontaktieren und ihm das Ergebnis der Verhandlungen mitteilen. Gerne können Sie uns hierzu anrufen oder uns eine E-Mail, ein Fax oder ein Schreiben senden. Selbstverständlich können wir auch einen Besprechungstermin vereinbaren, was sich insbesondere bei schwierigeren Vertragsgestaltungen empfiehlt. Für die Erstellung eines Vertragsentwurfes ist es hilfreich, wenn Sie uns die in der Checkliste angegebenen Daten mitteilen.

Wir werden Ihnen schnellstmöglich einen Vertragsentwurf zusenden, den Sie gemeinsam mit Ihrem Vertragspartner besprechen können. Etwaige Änderungswünsche sollten Sie uns nach Abstimmung untereinander mitteilen. Anschließend kann ein Termin zur Beurkundung mit dem Notariat vereinbart werden.

Der Käufer wird in der Verhandlungsphase auch bereits seine Finanzierung sicherstellen wollen. Er wird mit Banken oder Sparkassen über eine Darlehensgewährung verhandeln. Vor Beurkundung sollte eine feste Darlehenszusage einer Bank oder Sparkasse vorliegen. Regelmäßig wird das Kreditinstitut auf einer Absicherung des Darlehens durch eine Grundschuld oder - in der Praxis seltener - einer Hypothek bestehen. Die Bestellung dieser Sicherheiten beurkunden wir gerne für Sie.

Bitte reichen Sie uns hierfür die Grundschuldbestellungsunterlagen Ihrer Bank herein. Wenn uns diese Unterlagen rechtzeitig vorliegen, kann die Grundschuldbestellung direkt im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen, so dass Sie nur einen Notartermin benötigen. Natürlich können wir aber auch einen späteren Termin zur Grundschuldbestellung vereinbaren.

2. Beurkundungsphase:

Im Rahmen der Beurkundung verliest der Notar den gesamten Kaufvertrag und erklärt die wesentlichen Bestimmungen. Jetzt wird abschließend geprüft, ob der Vertrag die zwischen Ihnen und Ihrem Vertragspartner getroffenen Vereinbarungen enthält. Selbstverständlich können Sie jederzeit Fragen stellen. Auch können kleinere Änderungen noch im Beurkundungstermin vorgenommen werden. Nach Unterschrift des Vertrages ist dieser wirksam und für Verkäufer und Käufer bindend.

3. Abwicklungsphase

Ein Großteil der notariellen Tätigkeit beginnt erst nach Beurkundung des Kaufvertrages. Jetzt erfolgt der grundbuchliche Vollzug, an dessen Ende die Eigentumsumschreibung auf den Käufer steht. Häufig ist zudem der verkaufte Grundbesitz noch mit Hypotheken oder Grundschulden des Verkäufers belastet, die gelöscht werden müssen. Hierzu schreiben wir die beteiligten Banken an und bitten um Übersendung der Löschungsbewilligung. Die gesamte Vollzugstätigkeit übernehmen wir für Sie und informieren Sie schriftlich über den Fortgang.

Checkliste

Zur Vorbereitung eines Kaufvertragsentwurfs benötigen wir zumindest folgende Daten:

• Namen, Geburtsnamen, Geburtsdaten, Anschriften von Verkäufer und Käufer
• Nationalität des Käufers (in bestimmten Staaten erwerben Käufer nicht zu je ½-Anteil sondern in abweichenden Beteiligungs- oder Gemeinschaftsverhältnissen, z.B. in Errungenschaftsgemeinschaft nach italienischem Recht)
• Grundbuchangaben zum Kaufobjekt (hier kann ein älterer Grundbuchauszug oder die Kopie des Ankaufvertrages weiterhelfen; wenn Sie nicht fündig werden, genügt auch die postalische Adresse)
• Kaufpreis
• frühester Kaufpreiszahlungstermin
• Angaben zum Konto, auf das der Kaufpreis gezahlt werden soll
• ggf. Datum, zu dem der Verkäufer die Immobilie räumen soll
• Angaben dazu, ob eingetragene Grundschulden oder Hypotheken gelöscht werden oder von dem Käufer übernommen werden sollen (in beiden Fällen benötigen wir Namen und Anschrift der Bank sowie die Darlehensnummer)
• Bei mehreren Käufern: Beteiligungsverhältnis des Käufers (Eheleute erwerben häufig zu je ½-Anteil. Möglich ist aber auch ein Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder ein Alleinerwerb durch einen Ehegatten. Bezüglich der Einzelheiten beraten wir Sie gerne).

Bitte beachten Sie: Bei obigen Angaben handelt es sich nur um Mindestangaben. Eine Vielzahl von Kaufverträgen weicht vom „Normalfall“ ab. So kann es sein, dass im Grundbuch noch der Erblasser eingetragen ist, es können weitere Belastungen im Grundbuch eingetragen sein, vielleicht wünscht der Käufer auch besondere Bestimmungen zu Gewährleistungen und Garantien. Bitte setzen Sie sich bezüglich dieser Besonderheiten mit uns in Verbindung.

Kosten

Als Träger eines öffentlichen Amtes ist jeder Notar auch bei der Gebührenfestsetzung an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden. Die Höhe der Gebühren liegt nicht in seinem Belieben. Vielmehr richten sie sich nach der Kostenordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung. Grundlage für die Gebührenberechnung ist regelmäßig der Wert des beurkundeten Rechtsgeschäfts, bei Kaufverträgen also der Kaufpreis. In der Beurkundungsgebühr sind auch die vorangehende Beratung und etwaige Änderungen des Entwurfes enthalten.

Faustregel: Die Gerichts- und Notarkosten für einen Kaufvertrag liegen bei etwa 1,5% des Kaufpreises. Bei Kaufpreisen unter Euro 50.000,00 ist der Prozentsatz etwas höher, bei solchen über Euro 500.000,00 niedriger. Hierin sind die Beurkundung, die Bestellung einer Grundschuld zur Finanzierung des Kaufpreises sowie die zugehörigen Eintragungen im Grundbuch enthalten. Die genaue Gebührenhöhe kann nur unter Berücksichtigung des Kaufpreises, der zu erledigenden Vollzugsaufgaben (insbesondere in Abhängigkeit davon, welche Genehmigungen noch einzuholen sind) und der Höhe der Finanzierung ermittelt werden.

Bitte beachten Sie, dass dieser Betrag regelmäßig nicht in einer Rechnung angefordert wird. Sie erhalten von uns getrennte Rechnungen für die Kaufvertragsbeurkundung und die Beurkundung der Grundschuld; das Amtsgericht (Grundbuchamt) schickt Rechnungen für die Eintragung der Vormerkung, die Eintragung der Grundschuld und für den Eigentumswechsel. Die Summe dieser Rechnungen beträgt etwa 1,5% des Kaufpreises. Zusätzlich zu den Gerichts- und Notarkosten fällt bis auf wenige Ausnahmen die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5% an. Gegebenenfalls sind darüber hinaus Maklergebühren zu entrichten.